近期国内最受瞩目的经济事件恐怕要是地摊经济重启了。两会期间这一消停了许久的事物被提及，各地迅速解锁地摊经济，就连李克强总理都发表了“人间的烟火，中国的生机”的赞许。当然，在疫后复苏的这一特殊时期，国家出于保经济、促就业的角度放开地摊经济有其战略意义所在，但这一举措是否对依赖于“坐地收租”的商业地产会造成一定的影响呢？这也许会是接下来一段时间资产管理人关注的一个问题。
01商业地产复苏的危与机
关于地摊经济是否对商业地产带来影响，大家可能会有不同的看法。有些人会担心这种没有租金成本的地摊模式会抢了包租公们的生意，有些人会认为这一举措带动市场的复苏会对商业地产产生积极影响，但更多人会认为各自定位不同故不至于会有明显冲击。不管怎样，股票市场却因此出现了地摊经济概念股大热的情景，连带许多百货、购物中心都股票上涨。百大集团、南宁百货等“受益者”都不得不纷纷站出来澄清自己不涉及地摊经济。
到底这一热潮对商业地产而言是危大于机还是机大于危，我们仍需拭目以待。但可以肯定的是，不同业态模式和消费定位的企业，其受影响的程度肯定是会有所不同的。首当其冲的毋庸置疑自然是各类中小专业市场，如小商品城、服装鞋帽市场等。面对直接的品类竞争，如果专业市场本身不具备一定的商贸聚集能力，其商户是否还愿意继续支付高额的档口租金确实是打个问号。
与此同时，近些年蓬勃发展起来的各类社区商业，其场所中提供的便利消费服务的一些品类，可能会面临地摊经济下重启的夜市、特色市集等的竞争，进而对其销售恢复及租金收缴带来不利的影响。
而在购物中心领域，对于定位高端路线的商场因目标客群定位不同，受到的影响应该相对比较小；甚至有可能刺激了消费的动力而加速其复苏的进程。但对于定位低端消费的商场，那也许就会面临着客流被分流的挑战了。此外，商场中的多经点位等临时租赁业务，是否会受到地摊模式的影响也可能要关注一下。
图1: 地摊经济对各商业地产形态影响
当然，值得关注的是地摊经济是特殊时期的短期行为还是未来的业务常态。在我看来，地摊经济虽然灵活性强，但其存在着社会秩序、交通管理、卫生管理、消费保障等一系列问题。随着市场消费的不断升级迭代，传统的地摊模式一定会逐步往更加规范的商业管理模式进行转变。靠鼓励地摊经济来促就业、促消费的做法，不具有长远的可持续性。因此它仅仅是短期加速经济复苏的举措，当经营者承租能力恢复后必然还是会回到各类商业物业中开展经营。所以，个人认为从长期来看，这对商业地产而言还是应该机遇大于挑战的。
02客流——利好还是利空？既然讲到对商业的影响，那还是要从客流说起。毕竟承租实体商业的企业目的是为了赚钱，而销售额 = 客流 x 转化率 x 客单价，也就是说商业盈利的源头来自于客流。那么，当地摊经济来临的时候，商业地产的客流会受到怎样的影响呢？
图2: 零售商业地产的运营逻辑
主张利空者认为，夜市、特色商业街这些会分流掉一些逛商场的人群，进而对已经日趋竞争白热化的商场客流造成不利影响；而主张利好者则认为，地摊经济会带动商业客流的复苏，即便被分流了，在总量增大的基础上对商业地产而言仍是利好的。
对客流这一问题，虽说与商业体自身的定位特点有一定的关系，但总体来说我个人其实还是更倾向于对利好的看法。毕竟疫情之下，已经将休闲购物类的客流减少到了前所未有的低点。在当前的情况下，不管是地摊还是其他形式，只有能够让大家出来消费，才有谈其他引流或分流的可能。因此，消费市场客流的增量才是复苏的关键——只要人出来了，逛夜市的人未必就不会同时去逛商场。并且，营业时间的差异配合得当的话，其实还有可能形成一定的互补的促进关系。
当然，如前面所说的，定位高端的购物中心的客流也许会与各种地摊经济的客流交集较小。但是，社会大环境或多或少会影响到这些项目的目标客群的消费心理，进而影响其活跃程度。因此，当消费市场的信心日趋恢复的时候，相信对于商业地产来说更多都还将是利好的消息。
03招商短期面临的潜在影响
虽然，从客流复苏上也许是利好层面更多，但对于商业地产的招商来说却未必是如此了。在疫情后的这段时间里，许多商场中现金流不好的商户都面临着关店、减租的问题。许多品牌都缩减了今年的开店计划，而大量的中小商户更是面临着承租能力不足的挑战。虽说疫后复苏已经渐渐开始，但在没有出现购物中心人所预期的“报复性消费”的情况下，大家都清楚在短期内是难以扭转这一现象的。
在这个时候，国家放开地摊经济，无异于给了个体小商户另外一种选择。地摊经济本质上是使用社会公共资源作为自身开展销售的载体，其优势在于经营者不需要付出租金和广告成本。这一低成本的经营模式，很可能会对中低端商业地产的租金水平造成影响。并且，面对市场外部竞争的不确定性，品牌商的拓店可能也会趋于谨慎，这也将进一步削弱商业地产在招商竞争中的租金谈判能力。
当然，大家可能会考虑商业地产的商户与夜市等地摊经济的商户之间存在着差异，毕竟在很多人的脑海里“摆地摊”是一种很low的消费模式。但我想说的是，今时今日随着互联网及电商的普及，地摊经济也不可能还是再像以前那样靠信息不对称来盈利的方式——或者说，市场可能会走向“新地摊经济”的时代。正如上海近期启动的首届夜生活节，以特色集市的方式来运营地摊经济。其实，市集模式在国外很多地方已经是非常流行，这也是商业地产的一种体现形式。而当前国内以地摊经济为概念的操盘背后，有政府的参与扶持，低成本的使用了公共资源，对于商户来讲未必不是一种好的选择。
图3：地摊经济的发展模式转变
当然，窃以为世界上没有永远免费的午餐。从长期来看，无偿使用公共资源来赚钱的方式是不可持续的，商业的发展必然会逐渐回归到尊重经济规律的轨道上来。
总的来说，政府的举措对商业地产或多或少是免不了的。但不得不说的是：每一次市场面临的挑战，也都是企业优势劣汰、脱颖而出的机遇。作为资产管理人，只有修炼好自身内功，扎扎实实地做好运营，做到“他强任他强，清风抚山岗；他横由他横，明月照大江”，才能在市场竞争中立于不败之地。